부동산이 폭락하는 징조?(주택사이클로 보는 집값예측)

2022.03.12 - [산책이 재테크/부동산] - [부동산 정책 1탄] 윤석열 정부 부동산 정책 정리

[부동산정책 1탄] 윤석열 정부 부동산 정책 정리

새로운 정부가 들어서는 가장 큰 요인이 부동산!

문재인 정부 서울 아파트 평균 시세는
6억 2천->12억 9천만 원...
10억이 비싸 보이지 않는 현상이 일어났습니다.

대부분 아직 서울에 공급물량이 부족하다는 것을 집값 상승을 예측하고 있는데

반대로 하락을 한다면 어떤 이유가 있는 알아보겠습니다.

부동산 하락한다면?

부동산 본연의 가치에서 벗어난다.

현재, 수도권 특히 서울 집값은 3~4년 사이에 대부분 2배 넘게 상승

이에 따라 부동산에 대해서 묻지 마 투자, 즉 투자를 넘어서 부동산이
투기에 대상이 되고 있습니다.

집값이 더 이상 오르지 못한다는 심리가
만약에 발생한다면

투자심리가 급속하게 얼어붙으면서 부동산 시장이 변화될 수도 있습니다.

한국 부동산 시장은
네덜란드 튤립 시장이랑 다를 것인가?

매매량 감소&미분양

*거래량 감소 및 미분양은 하락의 트리거다.

매매거래 감소

-주택매매량이 거래절벽
-2006년 매매거래량 집계집계이후 최저 거래량 기록
-대통령 선거를 감안해도 매우 급격하게 줄어듬

미분양 주택 증가

전국적으로 미분양이 늘어나는 중
아직 서울에서는 일어나지 않고 있지만 이전 경쟁률에 비해서는 확실히 줄어드는 모습

입주물량?

주택건설실적이 가장 높게 늘어난
14->15년에도 가격은 상승

늘어난 시기 : 13-14, 14-15, 20-21년
주택 가격 상승 : 19년도를 제외하고 전부 상승

이것을 볼 때 입주물량이 매매 가격에
절대적인 영향이 영향은 X

실제 매매하려는 수가 중요
예를 들어 헬리오 시티(9000세대)만큼         서울에 대단지가 생긴다고 9,000세대가  공급 X

실제 공급량 : 9000세대 -실제 거주자=실제 공급량
그러기 때문에 일반 사람들이 실제로
들어가서 사려 고하는 수요가 중요

금리인상(6회 예고)

미연준, 2년간 10~11회 금리인상

-23년까지 최소 2%까지 기준금리 상승 예상
-한국 기준금리도 이에 상응하게 상향시켜야 자본유출을 막을 수 있음
-따라서 한국 기준금리도 2% 이상 올라갈 가능성 많음

한국 기준금리 올리면 , 대출금리는?

기준금리 상승에 따라 대출금리 역시 급격하게 일어날 가능성이 높습니다.

현재 대출금리가 8년 만에 최고치가 되었습니다. 주택담보대출이 4%에 근접
향후 5%~6%까지 상승할 가능성이 많습니다.

10억 아파트(서울 평균값), 대출 7억이라고 가정, 한 달에 얼마 갚아야 하나?

원리금 균등상환 5%, 30년 납입기준으로
할 때 매달 375만 원 7751원씩 내야 합니다

물론, 감당 가능하신 분들도 많이 있겠지만     현재 대출에 비해서는 확실히
많이 내야 하네요...!

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만약 앞으로 하락장이 온다면 원인들이
어떤 것이 있는지 알아봤습니다.

다음에는 상승한다면 어떤 이유가 있는지 살펴보고

균형적인 시각을 가지도록 하겠습니다.

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